與早前出現(xiàn)的買(mǎi)房熱潮和隨之上漲的房?jī)r(jià)相應(yīng)的是，房屋開(kāi)工率再次上升。房地產(chǎn)行業(yè)的熱情重燃，成為支撐GDP增長(zhǎng)和鋼鐵等重工業(yè)部門(mén)的關(guān)鍵。
不過(guò)，這次房市回暖并不穩(wěn)定，因?yàn)樵诜课輲?kù)存居高不下之際，一些城市，主要是大城市，出現(xiàn)了價(jià)格泡沫跡象。2015年年初以來(lái)，一線城市和某些二線城市的房?jī)r(jià)漲幅驚人。
今年八月，深圳和上海的房?jī)r(jià)平均比去年高出約38%；年初時(shí)，深圳房?jī)r(jià)同比甚至高達(dá)67%，當(dāng)?shù)卣S后采取了相關(guān)措施，限制購(gòu)房。上海等幾個(gè)城市也采取了類似措施。不過(guò)，似是為了應(yīng)對(duì)這些限購(gòu)措施，這股熱潮隨即蔓延到了相鄰的城市。土地市場(chǎng)也受到了影響，土地拍賣(mài)價(jià)格屢創(chuàng)新高。
與此同時(shí)，許多三四線城市還在費(fèi)勁地消化未出售的房屋庫(kù)存。實(shí)際上，大多數(shù)小城市的供需情況與大城市截然不同，許多開(kāi)發(fā)商錯(cuò)誤估計(jì)了需求量，導(dǎo)致供給過(guò)剩。
一線城市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)備受關(guān)注，而且常會(huì)產(chǎn)生外溢效應(yīng)。不過(guò)，小城市的房產(chǎn)建設(shè)和銷售占到了全國(guó)總數(shù)的大多數(shù)，因此這些地方的狀況更能代表整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)，因此，也是制訂國(guó)家政策的關(guān)鍵。
宏觀經(jīng)濟(jì)政策放寬是2015年年初以來(lái)房地產(chǎn)銷量回暖的重要原因。2014年年中以來(lái)，利率下調(diào)了六次，存款準(zhǔn)備金率下調(diào)了五次。此外，今年年初，為鼓勵(lì)按揭貸款，刺激銷售，減少大量房屋庫(kù)存，政府降低了全國(guó)范圍內(nèi)的最低首付額度。事實(shí)上，住房按揭貸款在近幾個(gè)月內(nèi)增長(zhǎng)了近30%，在最新統(tǒng)計(jì)的銀行貸款總額中居首位。在資金流動(dòng)性寬松的情況下，人們從其它貸款機(jī)構(gòu)貸款的情況日益增多。
一線城市的房市熱潮很大程度上反映了中國(guó)過(guò)快的信貸增長(zhǎng)政策。在其它經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域，為實(shí)現(xiàn)較高的GDP增長(zhǎng)目標(biāo)，信貸增長(zhǎng)雖迅速，但無(wú)法持續(xù)，導(dǎo)致信貸資源分配不均，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)金融危機(jī)。
在控制信貸整體增速的同時(shí)，國(guó)家還應(yīng)采取具體措施抑制房市熱潮，防止金融資本過(guò)多流入房地產(chǎn)業(yè)，如提高首付最低額度。此外，在某些房市過(guò)熱的城市，當(dāng)?shù)卣€可增加土地供給，或出臺(tái)相關(guān)城市房屋限購(gòu)令，降低需求。
決策者不必?fù)?dān)心這些措施會(huì)對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生過(guò)大影響。事實(shí)上，貸款價(jià)值比率一直比較穩(wěn)定，這在總體上限制了一旦房?jī)r(jià)下跌，大量的家庭血本無(wú)歸的風(fēng)險(xiǎn)。更重要的是，當(dāng)前地產(chǎn)銷售回暖，以及今年年初以來(lái)的庫(kù)存大幅度減少，開(kāi)發(fā)商相對(duì)謹(jǐn)慎的態(tài)度意味著不必像2014年銷量大跌時(shí)那樣過(guò)多地調(diào)整建筑市場(chǎng)。
對(duì)于陷于供給過(guò)多困境的城市，目前還沒(méi)有什么靈丹妙藥。庫(kù)存回落要循序漸進(jìn)，而且，這勢(shì)必會(huì)給房地產(chǎn)建筑業(yè)帶來(lái)巨大壓力。
不過(guò)，必須從充分發(fā)揮市場(chǎng)的調(diào)節(jié)作用，其中一個(gè)重要方法就是增強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的預(yù)算制約，增加融資難度?？傊?，房地產(chǎn)市場(chǎng)政策制訂與整個(gè)國(guó)家經(jīng)濟(jì)政策異曲同工：限制貸款和過(guò)度供給，同時(shí)實(shí)施以市場(chǎng)為導(dǎo)向的體制改革，改善供給過(guò)剩現(xiàn)象。
關(guān)于作者：
高路易，牛津經(jīng)濟(jì)研究院亞洲經(jīng)濟(jì)主任。
（編譯：秦悅 編輯：王旭泉）
